Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου: πότε απαιτείται και τι πρέπει να γνωρίζετε
Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου αποτελεί τον ψηφιακό φάκελο στον οποίο συγκεντρώνονται τα βασικά στοιχεία που αφορούν τη νομιμότητα και την πραγματική κατάσταση ενός ακινήτου.
Στην πράξη, η διαδικασία δεν είναι απλώς η συγκέντρωση ορισμένων εγγράφων. Ο μηχανικός καλείται να ελέγξει την οικοδομική άδεια, τα εγκεκριμένα σχέδια, την υφιστάμενη κατάσταση και τυχόν δηλώσεις αυθαιρέτων, ώστε τα στοιχεία που καταχωρίζονται να αποτυπώνουν σωστά το ακίνητο.
Τι είναι η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου;
Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου θεσπίστηκε με τον ν. 4495/2017 και λειτουργεί ως οργανωμένος ηλεκτρονικός φάκελος του κτιρίου ή της αυτοτελούς διηρημένης ιδιοκτησίας.
Μετά την ολοκλήρωση της καταχώρισης από εξουσιοδοτημένο μηχανικό εκδίδεται το αντίστοιχο Πιστοποιητικό Πληρότητας.
Στόχος είναι τα κρίσιμα πολεοδομικά και τεχνικά στοιχεία του ακινήτου να είναι συγκεντρωμένα και να μπορούν να επικαιροποιούνται όταν μεταβάλλεται η κατάστασή του.
Πότε απαιτείται;
Η ανάγκη σύνταξης ή ενημέρωσης Ηλεκτρονικής Ταυτότητας εξαρτάται από την περίπτωση του ακινήτου.
Οι συνηθέστερες περιπτώσεις είναι:
- Νέα κτίρια και διηρημένες ιδιοκτησίες για τα οποία εκδίδονται νέες οικοδομικές άδειες.
- Παλαιότερα ακίνητα στο πλαίσιο μεταβίβασης, όταν απαιτείται η προβλεπόμενη διαδικασία ελέγχου και έκδοσης Πιστοποιητικού Πληρότητας.
- Κτίρια που εμπίπτουν στις ειδικές κατηγορίες για τις οποίες η νομοθεσία προβλέπει υποχρεωτική καταχώριση.
- Ακίνητα με ήδη καταχωρισμένη Ταυτότητα, όταν πραγματοποιούνται μεταγενέστερες εργασίες ή τροποποιήσεις για τις οποίες απαιτείται οικοδομική άδεια ή Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας.
Κάθε περίπτωση πρέπει να εξετάζεται με βάση τα συγκεκριμένα στοιχεία του ακινήτου και την πράξη για την οποία απαιτείται ο τεχνικός έλεγχος.
Ποια στοιχεία περιλαμβάνει;
Ανάλογα με το ακίνητο και τα διαθέσιμα στοιχεία, στον φάκελο της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας περιλαμβάνονται μεταξύ άλλων:
- το στέλεχος της οικοδομικής άδειας και οι τυχόν αναθεωρήσεις της,
- τα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας,
- το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης, όπου απαιτείται,
- τυχόν δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αυθαιρέτων,
- σχέδια που αποτυπώνουν την πραγματική κατάσταση, όταν αυτή δεν προκύπτει επαρκώς από τα διαθέσιμα στοιχεία,
- στοιχεία στατικού ελέγχου ή μελέτης στατικής επάρκειας, όπου απαιτούνται,
- πίνακας χιλιοστών και μελέτη κατανομής δαπανών, εφόσον υπάρχουν,
- λοιπά στοιχεία που προβλέπονται από το ισχύον θεσμικό πλαίσιο.
Δεν απαιτούνται τα ίδια δικαιολογητικά σε κάθε ακίνητο. Ο φάκελος διαμορφώνεται σύμφωνα με τα χαρακτηριστικά και το ιστορικό της συγκεκριμένης ιδιοκτησίας.
Τι ελέγχει ο μηχανικός πριν από την έκδοση;
Πριν από την ολοκλήρωση της Ταυτότητας, απαιτείται ουσιαστικός έλεγχος του ακινήτου.
Ο μηχανικός εξετάζει, μεταξύ άλλων:
- την οικοδομική άδεια και τα εγκεκριμένα σχέδια,
- τους τίτλους και τα διαθέσιμα στοιχεία της σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας,
- την πραγματική κατάσταση του ακινήτου,
- τυχόν μεταβολές στη διαρρύθμιση ή στα γεωμετρικά στοιχεία,
- τυχόν αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης και τις σχετικές δηλώσεις τακτοποίησης,
- τη συμφωνία των στοιχείων που πρόκειται να καταχωριστούν.
Για τον λόγο αυτό, πριν από την έκδοση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας μπορεί να προκύψει ανάγκη για πρόσθετη τεχνική ή πολεοδομική διαδικασία.
Τι συμβαίνει αν δεν βρίσκεται ο φάκελος της οικοδομικής άδειας;
Σε παλαιότερα ακίνητα είναι πιθανό η οικοδομική άδεια ή μέρος των εγκεκριμένων σχεδίων να μην εντοπίζεται στο αρχείο της αρμόδιας Υπηρεσίας Δόμησης.
Η απώλεια του φακέλου δεν πρέπει να αντιμετωπίζεται με αυθαίρετες παραδοχές. Η νομοθεσία προβλέπει ειδικό χειρισμό για την περίπτωση κατά την οποία τα στοιχεία της οικοδομικής άδειας δεν ανευρίσκονται στην Υ.ΔΟΜ., και ο μηχανικός εξετάζει ποια διαδικασία και ποια πρόσθετα στοιχεία απαιτούνται για τη συγκεκριμένη υπόθεση.
Ταυτότητα ολόκληρου κτιρίου ή αυτοτελούς ιδιοκτησίας;
Η νομοθεσία προβλέπει τόσο Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου όσο και Ηλεκτρονική Ταυτότητα Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας.
Σε μία πολυκατοικία, για παράδειγμα, η διαδικασία μπορεί να αφορά συγκεκριμένη οριζόντια ιδιοκτησία, όπως ένα διαμέρισμα, μαζί με τα στοιχεία που απαιτούνται για αυτή.
Εφόσον έχει προηγηθεί Ηλεκτρονική Ταυτότητα για ολόκληρο το κτίριο, αυτή χρησιμοποιείται για τις διηρημένες ιδιοκτησίες που περιλαμβάνονται σε αυτό, σύμφωνα με το ισχύον πλαίσιο.
Γιατί είναι χρήσιμος ο έλεγχος πριν από μια μεταβίβαση;
Ο έγκαιρος τεχνικός έλεγχος μπορεί να εντοπίσει ζητήματα πριν φτάσει η διαδικασία στο τελικό στάδιο του συμβολαίου.
Ενδεικτικά μπορεί να απαιτείται:
- αναζήτηση παλαιών σχεδίων ή εγγράφων,
- έλεγχος προηγούμενης τακτοποίησης,
- αποτύπωση της πραγματικής κατάστασης,
- διερεύνηση διαφορών μεταξύ τίτλων, σχεδίων και πραγματικού ακινήτου,
- συμπληρωματική πολεοδομική διαδικασία.
Για αυτό είναι προτιμότερο ο έλεγχος της ιδιοκτησίας να ξεκινά εγκαίρως και όχι λίγες ημέρες πριν από την προγραμματισμένη μεταβίβαση.
Συμπέρασμα
Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα δεν είναι ένα τυπικό πιστοποιητικό που εκδίδεται χωρίς προηγούμενο έλεγχο. Αποτελεί την οργανωμένη καταγραφή των πολεοδομικών και τεχνικών στοιχείων του ακινήτου και προϋποθέτει ότι τα δεδομένα που καταχωρίζονται ανταποκρίνονται στην πραγματική και νόμιμη κατάστασή του.
Επειδή κάθε ακίνητο έχει διαφορετικό ιστορικό, ο απαιτούμενος έλεγχος και τα δικαιολογητικά πρέπει να προσδιορίζονται εξατομικευμένα.
Χρειάζεστε έλεγχο για Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου;
Για έλεγχο του ακινήτου σας ή για πληροφορίες σχετικά με τη διαδικασία έκδοσης Ηλεκτρονικής Ταυτότητας, μπορείτε να επικοινωνήσετε με την DP ENGINEERS.
Νομικό πλαίσιο: ν. 4495/2017, ιδίως άρθρα 52–61, όπως ισχύουν, και ΥΠΕΝ/ΔΕΣΕΔΠ/7577/105/2021 (ΦΕΚ Β΄ 334/29.01.2021).